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Perito judicial arquitecto técnico en Barcelona
Un perito judicial en edificación estudia un daño o un defecto de un edificio, determina su causa, define y valora su reparación, y lo explica en un dictamen que sirve como prueba. Rafael Linares, arquitecto técnico colegiado 11.144 del Cateb y diplomado en Arquitectura Legal y Forense por la UPF, firma dictámenes de parte y por designación judicial.
- Colegiado 11.144 · Cateb
- Perito judicial
- Arquitectura Legal y Forense · UPF
- Associació Catalana de Pèrits Judicials i Forenses · nº 409
En esta páginaUn perito que conoce los edificios por dentroQué se peritaPerito de parte o perito designado por el juzgadoAntes de demandar: la negociación previaCómo se trabajaPreguntas frecuentes
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Un perito que conoce los edificios por dentro
El dictamen pericial se apoya en la misma forma de trabajar que el resto del despacho: examinar el edificio, diagnosticar la causa y prescribir la reparación. La diferencia es que aquí cada conclusión tiene que poder defenderse ante la otra parte y ante el juez. Por eso se documenta con fecha, se justifica con datos comprobados y se separa lo acreditado de lo probable.
Detrás hay más de 2.000 proyectos, más de 1.000 inspecciones y más de 500 ITE en edificios existentes de Barcelona desde 2005: el perito sabe cómo se construyeron las fincas y cómo se reparan, que es lo que se discute en la mayoría de los conflictos.
Qué se perita
| Caso | Qué determina el dictamen |
|---|---|
| Defectos de construcción en obra nueva o rehabilitada | Qué defecto hay, su origen (proyecto, ejecución, materiales o mantenimiento), cómo se repara y cuánto cuesta; su relación con las garantías de la LOE |
| Humedades y filtraciones entre viviendas | De dónde viene el agua, qué elemento falla y a quién corresponde técnicamente |
| Grietas y daños atribuidos a una obra vecina | Si la obra ha causado el daño o ya existía, con el estado anterior y el posterior |
| Vicios ocultos en la compra de una vivienda | Si el defecto existía al vender y si se podía ver, también la aluminosis |
| Siniestros y seguros | Causa y alcance real del daño frente a la valoración de la aseguradora |
| Estructura y aluminosis | Estado del forjado, gravedad y reparación necesaria |
Más sobre el perito judicial
Perito de parte o perito designado por el juzgado
| Perito de parte | Perito designado por el juzgado | |
|---|---|---|
| Quién lo elige | Quien lo encarga: propietario, comunidad, abogado o aseguradora | El juzgado, a petición de las partes |
| Cuándo se aporta | Con la demanda o con la contestación; antes, en la negociación previa | Durante el procedimiento, en el plazo que fija el juzgado |
| Qué se le exige | Objetividad, declarada por escrito en el dictamen | La misma objetividad, y ratificación si se le llama |
Rafael Linares actúa en los dos papeles, nunca en los dos a la vez en un mismo asunto. Credenciales completas en Rafael Linares.
Antes de demandar: la negociación previa
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 obliga, con carácter general, a intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de presentar una demanda civil. En un conflicto de construcción, el informe técnico preparado en esa fase delimita qué se discute, explica la causa y define la reparación, para que la propuesta de acuerdo tenga base y no sea una cifra al aire.
La ley prevé también la opinión de una persona experta independiente, designada por las dos partes de común acuerdo, que emite una opinión no vinculante. Cómo se presenta el informe en la negociación y cómo se aprovecha después lo decide el abogado. Más en el informe técnico antes de reclamar.
Cómo se trabaja
- Consulta. Qué ha pasado, desde cuándo, qué documentos hay y si corre algún plazo. Si hay abogado, se habla con él desde el principio.
- Propuesta por escrito con el alcance del dictamen.
- Inspección con fecha: reportaje fotográfico, mediciones y, si hacen falta, catas o ensayos de laboratorio.
- Dictamen: hechos, causa, reparación y valoración, con la documentación estudiada y los límites de lo que se ha podido ver.
- Ratificación en sala cuando el procedimiento lo requiere.
Qué contiene un dictamen
- Objeto y alcance del encargo, y documentación estudiada.
- Descripción del edificio y de los daños, con fotografías y planos.
- Inspección, catas y ensayos realizados, y sus resultados.
- Análisis de las causas, separando lo acreditado de lo probable.
- Reparación necesaria y su valoración.
- Conclusiones claras y la declaración de objetividad que exige la ley.
Esta página explica el trabajo técnico del perito; no es asesoramiento jurídico. La estrategia y los plazos de cada caso los decide el abogado.
Preguntas frecuentes
¿Qué hace un perito judicial en construcción?
Estudia un daño o un defecto del edificio, averigua su causa, valora cómo se repara y lo explica por escrito en un dictamen que sirve como prueba. Si hay juicio, lo defiende ante el juez y contesta a las preguntas de las partes. Trabaja para comunidades, propietarios, abogados y aseguradoras, o por encargo del juzgado.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar defectos de construcción?
En obra nueva o en una rehabilitación, la Ley de Ordenación de la Edificación da 10 años para daños en la estructura, 3 para los que afectan a la habitabilidad, como las humedades, y 1 para defectos de acabado, contados desde la recepción de la obra. Aparecido el daño, hay 2 años para reclamar. El plazo de cada caso lo confirma el abogado.
Han vendido un piso con defectos ocultos: ¿qué se hace?
Primero, documentarlo: fotos con fecha, escritura, anuncio y mensajes con el vendedor. Después, un técnico valora si el defecto ya existía al vender y si se podía ver, que es lo que suele decidir la reclamación. En Cataluña el vendedor responde de la falta de conformidad que aparece en los tres años siguientes a la entrega; el abogado confirma el plazo.
¿Qué necesita el perito para empezar?
Saber qué ha pasado y desde cuándo, los documentos que haya (escritura, contratos, presupuestos, proyecto, actas de la comunidad, fotos, burofaxes) y si hay un plazo judicial abierto. Con eso se decide si hace falta visita, catas o ensayos. Si ya hay abogado, conviene que el perito hable con él desde el principio.
¿Sirve un informe pericial frente al seguro?
Sí. Cuando la aseguradora rechaza un siniestro o valora el daño por debajo de lo real, un informe técnico independiente explica la causa y el alcance de la reparación, y sirve para negociar o para reclamar. Es frecuente en humedades, filtraciones entre vecinos y desprendimientos de fachada.
¿El perito va a juicio a defender su dictamen?
Sí, cuando el dictamen se aporta a un procedimiento y el juzgado lo llama: el perito lo ratifica en la vista, lo explica y contesta a las preguntas de los abogados de las dos partes y a las del juez. Por eso el dictamen se redacta desde el principio para ser defendido, con cada conclusión apoyada en lo comprobado.
Hablemos de tu caso
Con una descripción breve de lo ocurrido y la documentación disponible se prepara una propuesta con el alcance del dictamen. Si corre un plazo judicial, conviene decirlo en el primer contacto. O por teléfono: 666 02 72 69.